近年来中国房地产市场的高速发展，以及有产者对财产性收益的短期性重视，客观上造成了对承租方的不利局面。现行适用于房屋租赁合同的中国法律、法规相对于现状和合同当事人的期望，尚不够完整与成熟，给予承租方的保障和针对出租方的约束，乃至出租方和承租方关系的约定，仍有可改善的空间。

　　因此，通过全面而详细的合同条款来补充法律、法规尚未明确之处，对于扭转对承租方的客观不利局面以及提高租赁市场的整体化标准，具有现实性意义。

　　经过规划选址，承租方相中房产或在建房产，在与出租方洽谈后，最终的意向与沟通都将落实到纸面上——签订房屋租赁合同。在房屋租赁合同的条款起草或修改中，笔者拟从以下内容阐述须注意的要点，若有不尽之处，请相关法律工作者或专业人士提出宝贵意见。

　　租赁房产概况

　　租房子如同买东西，开口谈价之前肯定要了解这个东西的基本情况，比如大小、颜色、功能等。租的是什么，位置在哪里，面积有多大，这种方向性的基础问题均系必须关注的。

　　结合出租方提供的房屋产权证或在建四证，在租赁合同中以明确、客观的文字进行描述，是在租赁地址、座落、使用面积等方面避免争议的有效途径。笔者结合以往执业经验认为如下方面应特别注意：

　　1.房产地址。

　　房屋产权证上记载的房产所在的地址（含市区（县）、路（街道）、弄、幢（栋）、门牌号）、楼层、户号等内容，应在租赁合同中一一列明。书写时应注意同音字、近似字的笔误，比如“汶水路”与“文水路”，“下城区”与“卞城区”。

　　对于未完全竣工的房产，如何准确获知其门牌号码？一般可要求出租方提供当地地名委员会办公室或地名办公室颁发的“门牌号码登记证明书”，里面第四项就是“门牌号码”项。对于租赁办公楼作为注册地址使用的，尤其应当注意实际楼层和租赁合同记载楼层是否一致，如有不一致的，应当事先做好相应的安排，避免因实际楼层和租赁合同记载楼层不一致而导致注册过程中的障碍。

　　2.租赁面积

　　笔者曾遇到很多客户在租赁合同所约定的租赁面积一栏，并未分别列明“使用面积”与“建筑面积”，仅统称面积是多少，这是不可取的。因为当涉及物业管理费、供暖费等费用时，常常以建筑面积作为计算基数。明确记录使用面积与建筑面积，将有效避免相关费用计付时发生争议。

　　曾有一客户租用仓库，合同约定租赁面积1万平方米，但后来在使用时发现，该仓库的实际面积是1万零12平方米，也就是说，客户占了出租方12平方米的便宜。站在客户的角度来看，区区12平方米算什么，与1万平方米相比不足其零头；可是从出租方而言，该12平方米并没有计入合同约定面积，现在被承租方白白使用，实在不甘心。查阅合同，通篇并未对此进行约定。此时，出租方要求客户支付这多出来12平方米的租金，客户坚决反对，认为应严格按照合同约定租金执行，对此出租方不服而诉诸公堂。虽然面积不符的问题可以通过诉讼解决，但是此举耗时费力且增大成本支出。

　　因此，为防止出现合同约定面积与实际面积不符的风险，建议借鉴商品房买卖合同司法解释的相关规定，在租赁合同中做如下约定，以防患于未然：

　　若合同约定使用面积与实际使用面积不符，双方同意按如下约定处理：

　　（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，双方应继续履行本合同，包括但不限于租金条款，任一方不得据此请求解除本合同；

　　（2）面积误差比绝对值超出3%，且双方同意继续履行本合同的，若实际使用面积大于合同约定使用面积，大于部分所对应的租金应按【】标准计算；若实际使用面积小于合同约定使用面积，小于部分所对应的租金应按【】标准计算，如出租方已收取该部分租金，则应于承租方书面通知后七个工作日内全额无息返还；

　　（3）面积误差比绝对值超出3%，且一方请求解除本合同的，出租方除应返还小于部分所对应的租金款项（标准参见本条项下第（2）款），还应按照当年度实际月平均租金【】个月的标准向承租方支付违约金。

　　3.房产位置及使用范围

　　关于房产的位置以及使用范围，建议在作为附件的规划红线图及房产平面图中以红色线条明确框出并加以注解，同时建议房产周围的道路名称也详细标出，以便与房屋产权证记载的位置相对应。其中，“使用范围”不仅仅指“房产面积”的范围，同时还包括出租方同意提供给承租方使用的通道、楼梯、附属设施等，在图中明确标明，便于日后相邻关系的有利处理，以及防止出租方以任何形式干预承租方的经营管理。

　　租赁房产用途

　　笔者曾碰到不少客户告知，在租赁合同签订时不想约定房产的使用用途，以达到日后随意使用租赁房产的目的。而实际上，作为租赁合同的必备条款，不约定房产使用用途的做法蕴藏着极大的风险。

　　曾有一客户在2008年3月与房东签订租赁合同，约定房屋租期10年并于签约后一周内付清了押金及第一年租金，该押金是作为客户擅自解约时的违约金。但租赁合同中并未对租赁房屋的性质及用途作出约定。后客户在办理营业执照时发现该房屋属于居住用房，不能作为办公用途，这就与客户原本准备将租赁房屋作为自己公司办公用地的想法背道而驰。于是客户想据此起诉至法院要求解约，同时要求房东返还其所交的租金及押金并承担违约责任。

　　笔者通过仔细阅卷并结合客户的陈述，向客户分析：根据相关法律规定，租赁合同所包括的条款中有一项是“用途”。出租方应当按照约定将租赁物交付承租方，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租方交付的房屋不符合租赁合同约定，致使不能实现租赁目的的，承租方可以解除租赁合同，并要求出租方承担相应的违约责任。但是在本案中租赁双方并没有对房屋的使用性质、用途作出任何书面约定。在此情形下，如果客户能够提供相应证据证明双方对于房屋用途有过口头约定，并证明房东故意隐瞒房屋使用性质的，则可以要求房东返还其已支付的款项并可要求房东承担违约责任，否则客户要求解约将面临承担违约责任之风险。于是建议客户与房东协商处理此事。

　　客户因急于要回自己的款项，并未听取笔者意见，而是转由自行起诉。后法院审理过程中，由于客户无法提供证据证明双方之间对于房屋用途的约定，法院认为房东交付房屋并未违反合同约定，在庭审中房东也表示同意解除租赁合同。最终法院判决解除双方租赁合同，房东返还客户剩余租期的租金，但对于客户要求房东返还作为违约金的押金的诉讼请求，法院并未支持。

　　诚然，承租方担心约定房产使用用途将限制自己日后独立经营的心态是可以理解的，但是明确的约定内容也是解决未来争议的有利武器。那么，从承租方的角度出发，该如何约定才能有力维护承租方的权益呢？

　　从房屋用途的分类来看，主要可分为住宅、办公、工商业、仓库等，这些用途是由土地使用权用途决定的，是类用途，而不是实际使用的具体用途。比如说商业用房，只要其土地使用权用途是商业，并按商业建筑的要求建设，经有关部门审查合格后它就是商业类房屋，但承租方可能用作商场、饭店、歌舞厅等，房屋的商业用途并不必然可以作为商业所包含的全部内容使用，因为具体用途还取决于房屋以外的许多因素，比如公安、卫生、消防、环保、城管等部门对某些生产、经营活动在某些区域的限制或特殊要求。

　　因此，为确保出租方保证房屋能用作承租方所期望的具体使用用途，而非仅仅是类用途时，建议在租赁合同中直接写明房屋的具体用途，在实务操作中一般将被认为出租方有义务保证承租方能按该具体用途使用房屋。若约定用途时仅与房产证明材料上一致，而不是写清具体用途，就笔者的执业经验来看，此时出租方只能保证房屋符合某一类用途的要求，对于房屋以外的因素则无法也无义务保证，并且具体使用用途所要具备的房屋类用途以外的条件是针对使用者而言的，若无法达到承租方的具体使用用途时，承租方是不能据此要求出租方承担违约责任的。

　　租赁期限及相关要求

　　从商业经营的实际需求出发，必然要考虑租房子究竟应该租多久，即租赁期限约定多长会比较符合经济优化性原则。而提到租赁期限，有必要谈谈合同期限（合同有效期）、免租期、进场日期等概念。

　　1.合同期限

　　合同期限不一定等同于租赁期限，租赁期限开始计算的日期可迟于合同生效日期。因为，除非有特别约定，通常而言合同生效日期是以双方签署后即生效；然而，从商业角度出发，承租方往往倾向于将以房屋实际可使用的周期作为“租赁期限”。因此，在实际操作中，“租赁期限”开始计算的日期可以有如下约定：“合同签订之日”、“房产完全交付之日”、“免租期届满的次日”或“餐厅/宾馆/酒楼实际开业的第一天（不含试营业）”等。

　　需要注意的是，合同期限必定且应当等于或长于租赁期限，所以应避免在文字中出现“租赁期限”开始计算的日期早于“合同生效日期”的情况。若属于转租情形，承租方务必要求出租方提供上手租约原件加以核实，以确保租赁期限没有超过上手租约所约定的租赁期限。

　　2.免租期

　　免租期就是占有、使用租赁房产却无需支付租金的期限。一般情况下，承租方向出租方初次承租房产时都应要求出租方提供免租期（此系承租方应极力争取的权利），以便于在此期限内进行装修施工、设备安装调试和进行其他营业性准备工作。

　　免租期约定多长比较合理呢？这个须具体问题具体分析，比如租赁面积不大但装修工程复杂，建议约定的免租期至少不低于三个月。但是，应特别注意免租期开始计算的日期，最早的起算日不得早于出租方交付符合合同约定条件的完整房产之日，若约定在此之前的其他日期（比如合同签订之日等），将有可能面临免租期已开始计算且在白白浪费之中而房产还未交付的局面。

　　同时，考虑到免租期的实际用途是针对承租方进场装修施工而言的，因此约定“可顺延”也是必要且必须的。比如在装修过程中因供水不足或排水不力，导致装修受阻而无法于约定的免租期内完成装修施工工程，则根据约定，“在承租方装修施工过程中，因出租方原因造成装修施工受阻、停滞或者无法按承租方的装修方案如期进行或完成的，出租方应负责解决，且该免租期应相应顺延”；或者“如因出租方原因导致承租方无法如期进场装修，包括但不限于出租方所提供的消防手续不齐全、出租方未按合同约定提供临时用电用水等情形，造成承租方施工期跨春节，鉴于春节期间无法施工，出租方同意免租期无条件增加45天”，以确保免租期内每一日都能为承租方充分利用。

　　3.进场日期

　　在向客户提供法律服务的过程中，笔者发现有许多客户都认为房产交付不就可以进场了吗，为什么还要单独约定一个进场日期，岂不是画蛇添足？实际上，房产交付不等于立即进场，也就是说房产交付后，承租方不一定马上进场开始装修，一般情况下进场日期的开始日与免租期的起始日应是重叠的。比如尚未竣工的房产、消防手续存在瑕疵的房产，如果房产交付后立即进场，从现实而言尚难操作，同时，若贸然进场装修，不仅有可能面对相关政府部门的阻拦，整体上影响装修施工的进度，而且有可能使承租方陷入被动局面，例如无法与商场整体业态同期开业，免租期不够而起租日又来临，餐厅、商店、酒楼类承租方提前开业但整体业态人流不够而惨淡经营等情形。

　　如果签约时，承租方无法对进场日期预知到某年某月某日，则对进场条件进行约定也不失为一种方法，比如，“房产交付后，承租方仅在如下条件满足时进场装修，免租期自承租方进场之日起算：出租方向承租方提供合法有效的消防工程验收意见书，并经承租方书面确认后三个工作日内”。

　　当然，如果租赁房产已满足适租状态，且经承租方实地考察，房产按合同约定进行交付及交付后的进场装修不存在障碍时，不对进场日期单独约定也是可以的，但是此时一定要注意约定房产交付日期及免租期时的明确性、合理性及可行性。

　　4.租赁期限

　　租赁期限，简而言之就是承租方合法使用租赁房产的有效期限。明确租赁期限具有极其重要的现实意义及法律意义，包括：这是明确出租方向承租方交付房产以及承租方向出租方返还房产的分界线，是出租方收回房产时是否应承担违约责任或赔偿承租方损失的度量衡，是因买卖、赠与或继承而发生房屋所有权转移时原租赁合同是否对新房主继续有效并执行的判断标准。

　　租赁期限的本身长短问题，实际属于商业类条款，一般由当事人根据实际需求而自主决定。租赁期限过长，并不能绝对维护承租方的权利实现，因为客观情况无时无刻都在变化，特别是不动产，其租赁价格受制于较多因素，比如全国整体经济形势、政府限制性政策、市场保有量等；而租赁期限过短，导致承租方经常搬迁，容易造成员工流失、商誉丧失、原有供销网络破坏等不利后果。因此，建议承租方结合自身需求，并实地考察租赁房产的具体情况及周围环境，对现状谨慎评估并对未来情形进行预判后，对租赁期限的具体长短作出合理约定。

　　但是，从法律角度而言，无论承租方与出租方对租赁期限如何约定，最长均不能超过20年的限制，否则超过部分无效。租赁期间届满，出租方和承租方可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起同样不得超过20年。另外，法律规定租赁期限超过6个月时，应当采用书面形式，若当事人未采用书面形式的，则视为不定期租赁。当然，从固定证据、保留证据的角度而言，无论定期租赁抑或不定期租赁，均建议承租方以签订租赁合同的形式与出租方建立房产租赁关系。

　　笔者曾遇不少客户，为了规避租赁期限不得超过20年的最高限制，而采取在合同中设定“自动续展”条款的措施，即约定租赁期限为N年，租赁合同期满后如有任一方提出续约要求，则无论对方是否同意，租约均自动续展M年，且续展次数不限（即租期N年届满后，在续展的情况下，租期有可能呈现的态势为N+M，N+M+M，N+M+M+M……）。那么，该条款的效力是有效还是无效呢？这需要具体问题具体分析：

　　（1）约定的租赁期限原本不足20年，如为5年，期满后只要一方提出续约要求均应自动续展1年，且续展次数不限，则自续展之日起至20年之间的租赁期限，因没有违反租期最长不得超过20年的合同法强制性规定，笔者认为系有效之约定。

　　（2）约定的租赁期限为20年，期满后自动续展M年，在此情形下，相当于当事人直接约定了（20+M）年的租赁期限（很简单的数学原理，即当M＞0时，20+M＞20），该条款中租赁期限超过二十年的部分因违反法律强制性规定而无效，即20年的期限约定系有效，延长期限的约定为无效。

　　针对以上情形，笔者根据相关司法实践提供如下参考方案，供各读者共享：

　　（1）优先续约法：在租赁合同中设计优先续约条款，此项将在后文中详述，故此处不累赘。

　　（2）有限延长法：原租赁期限不足20年时，双方可在（20-原租赁期限）的范围内延长租期。例如，原租赁期限自2012年1月1日至2021年12月31日，共计10年，履行5年后，若承租方根据商业判断认为继续租赁将使己方更为收益，则承租方可主动要求与出租方以补充协议的形式延长租赁期限，延长至2031年底。此时，因该租赁合同项下租期总计为2012年1月1日至2031年12月31日，共计20年，并未超过20年的最高期限限制，故此补充协议项下延长的期限系合法有效。

　　（3）去零取整法：原租赁期限为20年时，履行几年后，若承租方出于战略考量拟延长租赁期限，而直接在20年的基础上延长，将面临违反法律性强制性规定之约定应为无效之风险，因此可终止原租赁合同而重新签订租赁合同（除租赁期限有变以外，两份合同内容相同），或以补充协议的形式调整租赁期限（注意此处为调整，而非简单延长）。举例说明：

　　A.承租方与出租方签订了租赁期限为20年的房屋租赁合同，自2011年1月1日至2030年12月31日。履行至第8年时，承租方为巩固当地市场保有量而拟延长租期，与出租方协商后，双方终止原租赁合同而重新签订新合同，约定租期为2018年1月1日至2037年12月31日，其余条款均保持不变。此时，虽然新合同租期也是只有20年，但承租方使用该房屋的实际可支配期限为28年。

　　B.承租方与出租方签订了租赁期限为20年的房屋租赁合同，自2011年1月1日至2030年12月31日。到2017年12月时，承租方与出租方协商后以补充协议的形式调整租期，约定“双方同意原租赁合同项下租赁期限调整为2018年1月1日至2037年12月31日”，“且补充协议自2013年1月1日起生效”，其余条款不做任何变更。在此情形下，当事人去除掉已过的租期，将与之对应的相同期限转接到后面拟延长的部分（取头补尾），调整后的租期亦未超过20年。

　　可能有些读者会称，出租方也是理性的经济人，在租赁合同履行多年后，其有相当的能力判断是否与承租方延长租期，承租方单方的臆想并非一定能实现。对此，笔者认为，现实生活中并非所有问题都是法律问题，将任何问题法律化或绝对化并非理性的做法。比如出租方不同意承租方延期的行为，或不同意承租方所选择的延期的方式，这些问题完全可由承租方采用非法律措施的做法去解决，而非完全都提升到法律层面，否则法律问题解决了，现实问题或生活问题却无从入手。